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초보라면 
권리분석 이렇게 하세요!

경매 매수자는 먼저 해당 아파트의 등기부등본을 열람하고 혹시라도 가압류나 근저당권 등의 제한권리가 설정되어 있는지 확인한다. 그리고 해당 아파트에 거주하는 사람이 매도인인지 임차인인지, 점유자는 어떻게 처리할 것인지 등을 필수적으로 점검하는데 이 절차가 바로 권리분석이다.

위 도표에서 볼 수 있듯 일반매매 시에도 권리분석이 필요하다. 단지 일반매매 시에는 공인중개사가 법적으로 문제없도록 알아서 해줄 거라고 믿을 뿐이다. 그러나 만에 하나라도 공인중개사가 권리분석을 잘못해서 손해가 발생할 경우 이는 고스란히 매수인 몫이 된다. 물론 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구할 수도 있겠지만 현실적으로 그게 어디 쉬운가. 비용 들고 시간 들고 정신적으로도 힘들다

합리적인 투자자라면 일반매매를 할 때도 등기부상 문제는 없는지, 임차인과 관련된 문제는 없는지 정도는 반드시 점검하는 게 옳다. 결국 이런 관점에서 본다면 경매나 일반매매나 차이가 없다.

사실 권리분석 하나만 놓고 보면 일반매매보다 경매가 훨씬 더 안전하다. 정해진 법령과 절차에 따라 기존 권리들을 모두 말소하여 안전한 상태로 낙찰자에게 넘겨주는 것이 경매절차의 기본구조이고 이념이기 때문이다.

자, 그럼 매각물건명세서로 10분 만에 권리분석 공부를 끝내보자.

경매를 진행할 때 법원에서는 안전성을 담보하기 위해 입찰 참여자들에게 ‘매각물건명세서’라는 것을 공지한다. 이것은 경매대상 물건에 위험요소가 있으면 알려주고 그 위험의 명세를 상세히 안내해주는 법원 서류다. 이 매각물건명세서 분석이야말로 경매공부의 시작이요, 끝이다.

다음은 법원에서 제공하는 매각물건명세서다.

입찰자가 인수해야 할 권리의 종류는 크게 등기부상 권리와 임차인 보증금의 두 종류로 나뉜다. 먼저 등기부상 권리분석부터 해보자. 기존에 배운 방법대로 한다면 먼저 등기부를 펼쳐놓고 권리들을 시간순으로 나열한다. 그런 다음 그중에서 말소기준권리를 찾아내고, 말소기준권리보다 선순위로 설정된 권리가 있는지 확인하여 인수여부를 판단한다.

그러나 이런 방식은 너무 번거롭고 어렵다. 법이 예정한 방법도 아닌 데다 사람들의 실수가 개입될 여지가 있어서 위험하기도 하다.

등기부상 권리분석에서 해야 할 유일한 작업은 매각물건명세서 중간쯤에 기재된 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’이라고 쓰인 란이 비어 있는지, 채워져 있는지 확인하는 것뿐이다. 비어 있으면 등기부상 권리들은 낙찰과 동시에 전부 말소되어 낙찰자에게 깔끔하게 이전된다. 혹시라도 그 란에 선순위 가등기든 가처분이든 기재되어 있으면 그 권리는 말소가 안 되므로 조심해야 한다.

이 물건은 해당란이 비어 있으니 등기부상 권리에는 아무런 문제가 없다. 만약 당신이 이 매각물건명세서를 믿고 입찰했는데 돌연 생각지도 못한 인수권리가 등장한다면, 겁먹지 말고 ‘매각물건명세서 기재의 흠’을 들어 매각불허가신청을 하면 된다. 반대로 매각물건명세서에 인수해야 할 권리가 기재되어 있었는데, 입찰자 본인이 말소될 권리라고 판단하여 입찰했다면 매각불허가신청조차 할 수 없다. 법원은 모든 것을 매각물건명세서를 기준으로 판단하기 때문이다.

그러니 아무 실익도 없고 위험하기만 한 말소기준권리나 기타 권리분석 이론을 외울 시간에 경매대상물이 가치가 있는지, 수익성이 있는지 등 실제 수익에 도움이 되는 공부를 해라. 결국 수익은 권리분석이 아니라 부동산의 가치에서 판가름 나기 때문이다.

임차인 분석이란 임차인의 보증금을 인수할 것인지 말 것인지 확인하는 작업이다.  이것도 매각물건명세서로 해결하자. 

앞의 매각물건명세서 상단에는 최선순위 설정에 ‘2013. 10. 1. 근저당권’이라고 기재되어 있다. 등기부상 최선순위로 설정된 권리가 2013년 10월 1일에 설정된 근저당권이고 그 앞에는 아무런 제한 권리가 설정된 바 없다는 내용이다.

그런데 매각물건명세서 중간에 기재된 점유자 내역을 보니 김○○이라는 사람이 2011년 7월 20일에 전입신고를 한 뒤 거주 중이라고 기재되어 있다. 김○○이 진정한 임차인이라면 2011년 7월 20일에 전입신고하면서 입주할 때 등기부상으로는 아무런 권리도 설정되지 않았다는 말이 된다. 등기부상 최초의 권리는 2013년 10월 1일에 설정된 근저당권이기 때문이다.

그렇다면 등기부에 아무런 권리도 없으므로 안심하고 들어온 임차인의 보증금을 다른 권리보다 우선해서 보호해야 한다는 것은 쉽게 이해가 갈 것이다.

이 경우 법률에서는 임차인에게 낙찰자한테 자신의 보증금을 돌려달라고 대항할 수 있는 힘을 부여해 놓았다. 이것이 말 그대로 ‘대항력’이다. 매각물건명세서상 임차인의 전입신고가 최선순위 설정일자보다 빠르면 임차인에게 대항력이 있다.

이는 임차인이 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 주장할 수 있다는 것이므로 입찰자들은 이 사실을 잘 알아둬야 한다. 반대로 임차인의 전입신고가 최선순위 설정일자보다 늦다면 임차인은 낙찰자에게 아무런 권리를 주장할 수 없으므로 안심하고 응찰해도 된다. 임차인이 입주하기 전 먼저 등기부에 권리를 설정한 사람을 보호해야 하기 때문이다.

보통 대항력 있는 임차인의 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금 금액이 얼마인지 매각물건명세서에 기재되어 있는 게 일반적이다.

당해 임차인이 법원에 권리신고를 하거나 배당요구를 했을 때에야 임대차계약서가 법원에 제출되기 때문이다. 이 물건의 경우는 임차인에게 대항력이 있어 조심해야 하지만, 임차인이 법원에 아무런 서류도 제출하지 않아 보증금 액수가 얼마인지 모르는 상태다. 매각물건명세서에 보증금이 기재되어 있지 않다고 해서 보증금이 없다는 것은 아니다. 단지 확인이 안 됐을 뿐이므로 입찰자들이 따로 현장조사를 해서 보증금을 확인해야 한다.

결국 이 물건은 등기부상 권리는 낙찰과 동시에 전부 소멸되지만, 임차인의 보증금을 인수해야 하는 위험이 있으니 조심해야 한다는 결론이 나온다. 여기까지 복잡한 이론은 필요 없다. 단지 매각물건명세서를 한번 훑어보는 것만으로도 충분하다.

이렇듯 경매는 원래 어렵지 않다. 경매 책이나 경매학원에서 법이 예정하지도 않은 말소기준권리 등을 만들어내서 어렵게 강의하고, 여기에 어설픈 입찰자들의 판단이 개입되면서 어려워졌을 뿐.

다만, 특수물건에는 비고란에 ‘조심하라’ 또는 ‘유의하라’는 말이 쓰여 있다. 이 경우 앞서 살펴본 선순위전세권과 유치권의 두 가지 방법만으로는 파악할 수 없는 사항들이 있기 때문에 보다 세부적인 해석이 필요하다.

하지만 초보라면 앞서 말한 두 가지 방법만으로도 리스크를 통제하고 법원의 안내에 따라 안전하게 경매를 할 수 있다. 다시 한번 말하지만 이제는 경매가 어렵고 위험하다는 선입견을 버리자.